文/冯文锋2019年，国家发改委团结住建部配合印发《关于推行全历程工程咨询服务的生长意见》、《关于开展全历程工程咨询试点的通知》等政策文件和指导意见，勉励生长多种形式的全历程工程咨询服务模式，在政策导向及行业生长趋势指引下，全历程工程治理进入新阶段。本文围绕房地产开发项目全历程事情，从工程专业与项目开发各阶段的联合点，探讨工程人员从"工程总"到"项目总"的提升路径，使其高效协同项目团队，平衡进度和成本，提升工程质量，促进销售和回款，最终实现企业谋划目的。下文基于项目开发目的出发，叙述其中涉及的各组织，以及各阶段重点事情和工程关注点，并联合信息化时代趋势，借助大数据工具，最终服务于企业谋划目的及公司战略，以终为始开展各阶段事情，使目的治理行之有效。

项目开发以终为始，以目的为导向项目目的是项目开发的灵魂和偏向。其所有事情、组织和资金、信息等资源，都需要围绕目的举行设置，以实现项目整体最优化。其可分为三类：总目的、分项目的和分阶段目的。

项目总目的：源于房企战略目的，可用财政指标来量化确定和动态监测，如ROE，IRR等。项目分项目的：包罗销售与回款目的、成本目的、工程质量宁静与进度目的等，源于总目的的剖析；其中质量、进度、成本三个目的，三者相互关联、相互制约，就像一张桌子的三条腿，或长或短都市不稳。企业的战略及谋划模式，项目的特征及谋划目的，都市影响三个目的的权重配比。

分阶段目的：如同"运发动"到场接力赛，各环节环环相扣，前一阶段目的的完成坦白接影响到后一阶段的事情结果。假设前面四位"运发动"质量目的完成率都是95分，那么每个阶段0.95的折减率，四阶段（四次方）至施工仅77分，至交付仅70分，总目的仅为"及格"；而若每个阶段0.90的折减率，四阶段（四次方）至施工仅59分，至交付仅48分，总目的出现"不及格"。各阶段得分情况由此看出，工程施事情为七大阶段的第五个阶段，是接力跑的第五个"运发动"，工程施工的阶段目的（质量/进度/成本）都受前面四个"运发动"的影响和制约。明确项目开发到场的组织房地产项目开发因行业特性，涉及房企项目开发组织、供应商、政府、消费者4类组织。

其中，房企项目开发组织在整个开发组织中处焦点位置，且需多部门联动、高效配合，以配合保障企业战略目的的实施，而各层级供应商的资源设置是否合理，责权划分是否恰当，事情界面是否清晰，事情历程是否协同，直接影响项目开发的成败。此外，政府机构多方位、全历程介入房地产开发各环节，房地产企业需协调好各种政府资源，以便顺利开展各种报批报建事情，完成工程建设至竣工验收，以及产物租售和交付。

房地产消费者指衡宇使用人，含住户、租户和投资者等，且小我私家购房者维权意识及对品质需求正不停上升，已容不得开发企业和项目治理各方有半点纰漏。工程介入七阶段，助力开发全历程治理项目开发全历程划分为七个阶段：投资、筹谋、设计、采购、施工、租售、交付，各个阶段大要是串联的，实际上有差别水平的搭接，以PDCA的治理循环来看，工程开工前，包罗投资、筹谋、设计和采购，P即计划阶段；而工程开工后，大量现金流开始流出，D即执行阶段；而到销售开盘，开始实现现金流流入，继而连续销售，到达正现金流，再到销售完成并交付入住或开业，告竣项目谋划目的，完成项目全历程的投资循环。各阶段事情提要如下图所示。

各阶段事情提要投资阶段投资阶段的目的即为确定是否获取意向项目，通常由投资部牵头相关部门开展事情。在此阶段工程部提前介入各个节点，以提前规避风险，保障后续顺利施工。如信息收集阶段，工程部可到场看地，察看地块周边既有修建、市政配套、交通运输，分析其对工程建设的影响；投资估算时，到场测算，前置提出工程建设方案，如铝模爬架、穿插施工、装配式修建等。此外，工程部可到场投资决议会，汇报工程建设方案，包罗工程质效提升和风险控制方案，并到场互助方谈判，明确工程治理模式，确定互助双方的工程治理权责和分工。

投资阶段投资部事情明细筹谋阶段筹谋阶段专注于确定做什么产物及如何做，即确定产物类型、项目计划与预算，通常由运营部牵头相关部门开展事情。如若工程部提前介入，可细化工程建设方案，到场工程设备与质料的选型，并配合营销开盘开放，编排楼栋施工顺序，优化施工总平面部署，同时，工程部体例施工进度计划，倒推出采购计划和设计计划，提出配合要求，继而凭据施工进度计划，提出各条约的工程款支付计划，形成资金使用计划，并到场评审项目计划和预算，使之与施工条件相匹配，更合理可行。筹谋阶段各部门事情职责设计阶段设计阶段将产物方案分步设计形成施工图，切合报批报建要求，满足项目谋划（质量/进度/成本等）要求。

通常由设计部组织设计单元和相关部门开展事情。该阶段工程部可提前介入相关事情节点，以规避设计风险，如到场设计方案的内部评审，到场质料设备的选型定板；到场施工图的内部评审，配合施工图报建事情；到场各专项设计结果的内部评审，从施工角度提出专业意见，以及跟进施工单元的深化设计事情，配合设计部确认深化图纸。设计阶段设计部事情职责采购阶段采购阶段即确定发包模式，通过招标、议标、直接委托等方式确定各种供方，通例来看，该阶段由采购部组织相关部门开展事情。

供方质量直接影响后续工程质量，工程部提前介入以保障供方质量，在合约计划节点，工程部到场确定发包模式，分析项目发包方案，提。

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